Studio Legale
Avv. Andrea Mannocci
Avvocato di Diritto Immobiliare in Toscana
La proposta di acquisto ed il preliminare di vendita
di Avv. Andrea Mannocci
La breve guida che segue ti spiegherà cos'è e come funziona la proposta di acquisto immobiliare e cos'è il preliminare di vendita o compromesso nei suoi aspetti salienti.
La guida ha carattere divulgativo e non sostituisce la consulenza diretta di un avvocato specializzato: ricorda, quindi, che è indispensabile ricorrere all’assistenza di tecnici e professionisti esperti in materia.
Indice
La proposta di acquisto: cos'è e come funziona
La proposta di acquisto consiste solitamente in un modello prestampato (nella maggior parte dei casi fornito dall’agenzia immobiliare), contenente la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo immobile a un determinato prezzo.
Viene comunemente considerata come il primo passo verso una possibile compravendita, ed in effetti è un preciso passaggio pre-contrattuale, ovvero un atto formale che va nella direzione di un possibile futuro contratto.
La proposta di acquisto non deve però considerarsi come un impegno di scarsa importanza per il solo fatto che ancora non si sia stabilito un vincolo reciproco tra le parti.
Occorre invece prestare da subito la massima attenzione in quanto si tratta di un atto potenzialmente vincolante, sebbene inizialmente idoneo ad impegnare solo la parte che l'ha sottoscritto.
Molti infatti sottovalutano l'importanza della proposta di acquisto, ed anche le agenzie immobiliari spesso cercano di incentivarne la sottoscrizione rassicurando il possibile acquirente con l'argomento per cui la proposta non sarà vincolante sin quando non sarà accettata dal venditore.
Premesso che questo non è neppure sempre vero (la proposta potrebbe anche essere formulata come irrevocabile per un dato periodo di tempo, nel quale anche un eventuale ripensamento del proponente non avrebbe comunque effetto), l'effetto più significativo da tenere a mente si verifica con l'accettazione della proposta da parte del venditore.
Occorre ricordare infatti che nel momento in cui la proposta dell’acquirente viene accettata dal venditore, con la firma di quest’ultimo si conclude di fatto il preliminare di vendita, ovvero un contratto vincolante a tutti gli effetti e che conterrà le clausole indicate nel testo della proposta d'acquisto.
Ci sono quindi due ragioni importanti per mantenere alta l'attenzione prima di sottoscrivere una proposta:
1 - l'accettazione formale di una proposta mediante sottoscrizione dell'altra parte comporta di fatto la conclusione di un preliminare di vendita: con l'accettazione della proposta sarete giuridicamente obbligati ad acquistare/vendere un immobile, e quindi sottoposti a tutte le conseguenze di legge in caso di inadempimento (ovvero, in sintesi, nel caso in cui non onoriate l'impegno di acquisto/vendita di cui alla proposta stessa);
2 - l'impegno vincolante quale preliminare di vendita avrà il contenuto e le clausole del modulo prestampato della proposta di acquisto stessa, almeno sin quando le parti non si saranno accordate per riscrivere, eventualmente, un separato e più articolato contratto preliminare. E' dunque fondamentale che il prestampato della proposta sia scritto in modo sufficientemente completo con clausole di adeguata tutela per entrambe le parti, anche perché per "riscrivere" la proposta servirà necessariamente il consenso di entrambe le parti, ma nel frattempo sarà pienamente vincolante il contenuto della proposta medesima, anche se mal scritto o incompleto.
Considerate poi che in seguito ad una proposta d'acquisto potreste essere anche esposti economicamente, in quanto la proposta d'acquisto può essere accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di caparra, sebbene in misura inferiore a quella che si è soliti versare in occasione del preliminare.
Per questi motivi è consigliabile fissare la durata di efficacia della proposta più breve possibile e prevedere una caparra minima.
In ogni caso è determinante prestare la massima attenzione sin dall'inizio ed eventualmente farsi assistere da un professionista qualificato per la verifica delle clausole contrattuali della proposta di acquisto.
Il preliminare di vendita o compromesso: cos'è
Il preliminare di vendita, comunemente chiamato anche "compromesso" è un vero e proprio contratto tra le parti che si obbligano reciprocamente a concludere la compravendita.
Deve essere sottolineato il fatto che si tratti di un vero e proprio contratto, poiché spesso erroneamente le persone tendono a confonderlo con un impegno "minore" rispetto al contratto definitivo.
Il fatto che il preliminare sia funzionale alla stipula di un contratto definitivo non ne determina quindi una minore importanza, né stabilisce tra le parti un vincolo di minore entità: è un obbligo tra le parti con efficacia di legge alla stipula di un altro contratto e comporta rilevanti conseguenze nel caso una parte si riveli inadempiente agli obblighi assunti (in pratica, nel caso in cui non onori la stipula del definitivo come promesso).
A differenza della proposta di acquisto, il contratto preliminare o “compromesso” impegna da subito entrambe le parti.
Il contenuto del contratto preliminare di vendita
Trattandosi di un impegno a stipulare una vendita, il contratto preliminare avrà un contenuto che dovrà considerarsi funzionale alla stipula di un contratto di vendita pienamente valido ed efficace.
Nel preliminare saranno quindi indicati gli elementi principali della futura vendita, primi tra tutti il prezzo e l'identificazione dell'immobile da acquistare.
Inoltre, sin dal preliminare le parti sono chiamate alla massima collaborazione per agevolare la verifica di tutte le condizioni necessarie per la firma del contratto definitivo.
Si elencano di seguito gli elementi principali del preliminare di vendita.
1) Verifica della proprietà e di eventuali vincoli
Una importante funzione del preliminare è l'identificazione e la verifica della proprietà in capo al venditore e dell’inesistenza di vincoli sull'immobile.
Ciò allo scopo di accertare che il promittente venditore che firma il preliminare di vendita sia il vero proprietario e non incorrere nel rischio che un terzo possa impugnare l’atto di compravendita.
Bisogna quindi verificare innanzitutto se chi firma ha un valido atto di acquisto (la cosiddetta provenienza dell'immobile): ovvero se lui stesso ha comprato dal vero proprietario, risalendo, in sostanza, di vendita in vendita, fino a ricostruire la storia della casa nei venti anni precedenti.
Con questa verifica si controlla anche l'eventuale presenza di ipoteche o servitù, ossia diritti che in genere possono essere esercitati sulla casa (ad esempio il diritto di passaggio di terzi nel giardino) o eventuali trascrizioni pregiudizievoli (domande giudiziali, sequestri) che possono appunto pregiudicare i diritti dell’acquirente.
2) Identificazione dell'immobile
L'immobile dovrà essere identificato nel modo più dettagliato possibile, con la tipica descrizione della tipologia di fabbricato (villa indipendente, appartamento, porzione di fabbricato bifamiliare ecc.), della sua suddivisione (numero di piani, vani e stanze, ecc.), e con la fondamentale identificazione dei dati del Catasto.
Va considerato infatti che molti articoli del contratto preliminare andranno a coincidere con quelli contenuti nel definitivo, per questo motivo è bene prestare da subito attenzione al contenuto del preliminare stesso, anche al fine di evitare incertezze sull'immobile venduto.
Con riferimento alla regolarità urbanistica e catastale del fabbricato è abbastanza comune che le parti utilizzino il tempo intercorrente tra la stipula di un preliminare e il definitivo per definire questioni eventualmente pendenti.
Sebbene la funzione di un preliminare sia anche quella consentire alle parti reciproche verifiche e regolarizzazioni nel tempo precedente alla vendita, è fortemente consigliabile giungere al preliminare già muniti di relazione tecnica completa sulla commerciabilità e sulla regolarità del fabbricato.
Questo documento, che può essere redatto da un tecnico (geometra, ingegnere ecc.), è di fondamentale importanza ed è altresì importante che sia condiviso con il tecnico della controparte il prima possibile (sarebbe ottimale anche prima della stipula del preliminare), al fine di evitare sorprese e contestazioni dopo che ci si è obbligati alla stipula.
Per la stessa ragione è consigliabile allegare al preliminare anche le planimetrie catastali, unitamente alla necessaria dichiarazione di conformità allo stato di fatto dell'immobile dei dati e delle planimetrie catastali depositate in Catasto.
3) La regolarità edilizia
È importante anche verificare sin dal preliminare la regolarità edilizia della casa: ad esempio se è stata costruita con regolare permesso di costruire, se vi sono domande di condono in corso, se esiste la dichiarazione di agibilità ecc.
Questa riguarderà la storia dell'immobile e in sostanza la situazione di fatto attuale dell'immobile dovrà trovare corrispondenza e legittimazione presso gli Uffici Tecnici del Comune competente, ove ad esempio saranno depositati i permessi di costruire e tutta la documentazione relativa ad eventuali ristrutturazioni o modifiche successivamente intervenute.
4) I rapporti condominiali
La conoscenza del contesto condominiale è spesso sottovalutata in fase preliminare, ma è invece buona prassi, se si vende o si acquista un appartamento in condominio, leggere il relativo regolamento di condominio già al preliminare di vendita e verificare se esistono eventuali delibere dell’assemblea condominiale inerenti lavori di straordinaria amministrazione o spese condominiali non ancora pagate dal venditore.
Si ricorda in proposito che l’amministratore di condominio ha l’obbligo di allegare il regolamento di condominio al registro dei verbali delle assemblee e rilasciare, al condomino che ne faccia richiesta, attestazione dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.
Occorre ricordare sempre che quando si acquista un immobile in condominio non si diventa soltanto proprietari di un fabbricato, ma ci si lega al contesto condominiale in cui esso è inserito, con tutte le conseguenze di legge.
5) La certificazione energetica
La certificazione energetica stabilisce, in base a specifici caratteri tecnici, la categoria di appartenenza di un immobile al fine di quantificarne l'efficienza in termini energetici, con un impatto significativo sulla sua appetibilità e commerciabilità.
E' un elemento molto valorizzato nel mercato libero con riferimento alle nuove edificazioni ed ha altresì un ruolo nelle iniziative di ristrutturazione o di interventi migliorativi, dove ad esempio l'aumento delle cosiddette "classi energetiche" può costituire presupposto di accesso a specifici bonus e incentivi fiscali.
L’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica (c.d. APE) sussiste anche per la stipula di un preliminare di vendita.
Infatti, in base alle norme attualmente in vigore, il proprietario deve, in ogni caso, rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente all'avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime (e quindi quanto meno alla stipula del preliminare, considerato il momento conclusivo delle trattative).
6) Le scadenze: il termine di adempimento
Una delle principali funzioni del preliminare è quella di stabilire quando deve essere firmata la vendita definitiva.
Si tratta del c.d. termine di adempimento, ovvero quella data prima della quale nessuna delle parti può chiedere di fare la vendita se l’altra non è d’accordo.
Dopo tale data sia l’acquirente sia il venditore potranno invitare l’altra parte a firmare il contratto, davanti al notaio, con un preavviso di almeno quindici giorni.
Se questa ulteriore data non è rispettata, la parte "non inadempiente" potrà agire giudizialmente per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo, oppure per ottenere la risoluzione del preliminare e il risarcimento del danno, ovvero potrà recedere dal contratto avvalendosi della caparra e delle relative tutele di legge in caso di inadempimento.
Con riferimento al termine di adempimento bisognerà pertanto indicare tempi e modalità di consegna della casa (ad esempio se la casa sarà venduta con mobili al suo interno o completamente svuotata degli arredi).
In proposito è consigliabile accordarsi per un eventuale sopralluogo da farsi prima della vendita.
La trascrizione del preliminare
La trascrizione del preliminare è considerata una maggior tutela per un acquisto più sicuro.
Occorre infatti tenere a mente che l’obbligo giuridico che nasce dalla firma del preliminare ha effetto solo tra le parti stipulanti il contratto.
Questo comporta che, quantomeno in linea teorica, nonostante la firma del preliminare, il venditore potrebbe, nel frattempo:
• vendere lo stesso immobile ad altre persone ovvero costituire su di esso diritti reali di godimento (ad es. un usufrutto);
• iscrivere ipoteche sull’immobile.
In occasione di queste sgradite eventualità, in assenza di trascrizione del preliminare, il promissario acquirente non potrebbe chiedere al giudice di invalidare la vendita a terzi o la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell’ipoteca, ma soltanto il risarcimento dei danni.
Inoltre, sempre nel tempo intercorrente tra la stipula del preliminare e del definitivo, il venditore potrebbe, a prescindere da una sua scelta, anche “subire” azioni sull’immobile da parte di terzi (pignoramenti, sequestri, ipoteche, atti di citazione), ed anche in questo caso l'acquirente non risulterebbe adeguatamente tutelato nel suo acquisto.
A fronte di tali possibili scenari, la trascrizione del preliminare, per la quale è necessario l’intervento di un notaio, è una attività che comporta un effetto "prenotativo" in favore del promissario acquirente e lo tutela maggiormente nei confronti di possibili eventi pregiudizievoli ed imprevisti nel periodo intercorrente sino alla stipula del definitivo.
In pratica la trascrizione del preliminare comporta che gli effetti della futura trascrizione del contratto definitivo retroagiscano al momento in cui è avvenuta la trascrizione del preliminare, e quindi come se il contratto definitivo fosse stato trascritto nei Registri Immobiliari nel momento in cui è stato trascritto il preliminare.
Ne consegue che in pratica saranno neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli (vendite a terzi, iscrizioni di ipoteche ecc.) che intervengano successivamente alla trascrizione del contratto preliminare stesso.
Pertanto, con la trascrizione del preliminare nei Pubblici Registri Immobiliari, altre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o “subìti” dal promittente venditore non pregiudicheranno i diritti del promissario acquirente.
La trascrizione del preliminare garantisce, inoltre, un'ulteriore tutela all’acquirente anche per il caso di mancato adempimento del contratto preliminare.
Infatti, riconosce ai crediti dell’acquirente che sorgono per effetto di tale inadempimento (ad esempio per il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra) privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare.
In pratica l’acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla vendita “forzata” del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori e quindi di essere pagato prima degli altri creditori.
Tali specifiche tutele, peraltro, trovano applicazione solo se il contratto definitivo viene trascritto entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la sua conclusione e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.
La trascrizione del preliminare garantisce anche una specifica nel caso di fallimento del venditore (ad esempio nel caso si acquisti da impresa di costruzioni fallibile) e conseguente mancato adempimento del contratto preliminare.
Pertanto è opportuno trascrivere il preliminare per una maggiore tutela e diminuire i possibili rischi, in particolare se:
1 - vi sia un rilevante lasso di tempo che dovrà intercorrere tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo;
2 - sia stata versata una rilevante somma di denaro a titolo di caparra o di acconto;
3 - vi sia il concreto rischio di azioni di terzi per insolvenza del venditore (ad esempio il fallimento dell'impresa di costruzioni venditrice).
