Studio Legale
Avv. Andrea Mannocci
Avvocato di Diritto Immobiliare in Toscana
Cosa sono le aste e come trovare gli immobili in vendita
di Avv. Andrea Mannocci
Se non sai come funzionano le aste giudiziarie immobiliari o vuoi partecipare ad una asta giudiziaria immobiliare ma non sai dove trovare gli immobili in vendita, questa breve guida può aiutarti a familiarizzare con i concetti basilari ed evitare errori grossolani di cui potresti pentirti.
La guida ha carattere divulgativo e non sostituisce la consulenza diretta di un avvocato specializzato: ricorda, quindi, che è indispensabile ricorrere all’assistenza di tecnici e professionisti esperti in materia.
In particolare, per quanto riguarda le aste giudiziarie, il supporto di un consulente legale esperto nonché di un tecnico qualificato per le verifiche urbanistiche e catastali è assolutamente necessario: queste due figure professionali costituiscono il supporto minimo indispensabile.
Se vuoi acquisire i concetti fondamentali e capire come funzionano le aste, puoi dedicare pochi minuti alla lettura.
Buon proseguimento.
Informazioni preliminari
Prima di iniziare, una breve raccomandazione.
Occorre selezionare sempre con la massima cura le fonti da cui trarre le informazioni, poiché su questi argomenti, in rete, si trovano moltissime risorse, anche gratuite, ma non sempre attendibili: ad esempio è frequente imbattersi in soggetti senza adeguate competenze che si propongono come “intermediari” per gli acquisti in asta.
Ciò va contro la natura stessa delle vendite in asta: la prima cosa da sapere, infatti, è che la vendita in asta pubblica è concepita dalla legge per rivolgersi direttamente al pubblico, consentendo la massima partecipazione di tutti coloro che la legge stessa ammette a partecipare.
Se pertanto deciderai di avvalerti di un supporto, è preferibile la consulenza e l’assistenza tecnica di professionisti qualificati per i due aspetti essenziali, quello legale e quello tecnico-urbanistico: non commettere l’errore di considerare le vendite in asta come un “surrogato” delle vendite sul mercato libero, dove si è soliti pagare commissioni per l’intervento di agenzie e mediatori.
Cosa sono le aste giudiziarie
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Prima di tutto definiamo in modo semplice che cos’è un’asta giudiziaria o vendita giudiziaria.
In sostanza, l'asta giudiziaria è una vendita che viene effettuata sotto il controllo e la direzione di una autorità pubblica, come ad esempio, nell’ipotesi più frequente e conosciuta, un Tribunale.
Le regole possono essere di volta in volta diverse, e ci sono molte variabili: quello che, in ogni caso, è fondamentale sapere è che l’asta giudiziaria o vendita giudiziaria si distingue dalla vendita nel mercato libero (ovvero la comune compravendita tra due soggetti) per il fatto di dover sottostare a precise regole che l’autorità stessa impone.
La vendita giudiziaria, a differenza della vendita tra privati, non è libera e non è decisa direttamente dalle parti: l’oggetto della vendita non è ceduto dal suo originario proprietario per libera scelta, bensì forzatamente o sotto la direzione del potere dell’autorità pubblica che sta procedendo.
Possono essere venduti in asta i cosiddetti beni immobili (ovvero case, terreni, fondi commerciali, capannoni industriali ecc.), i normali oggetti di uso comune (come arredi, capi di vestiario, gioielli ecc. che la legge definisce beni mobili), e anche gli autoveicoli e le imbarcazioni (che la legge definisce beni mobili registrati in quanto iscritti in appositi registri: le autovetture, ad esempio, sono tutte registrate presso il Pubblico Registro Automobilistico).
Pertanto, quando parteciperai ad un'asta giudiziaria, saprai che questa sarà regolata da una procedura sottostante e sottoposta al controllo di una autorità pubblica che agisce applicando la legge.
Questa procedura, nelle ipotesi più frequenti, potrà avere diversi nomi, ma si tratterà nella sostanza sempre di un insieme di regole precise, conoscibili e derivanti dalla legge, sebbene di volta in volta diverse a seconda del “tipo” di procedura. Tra le più frequenti e rilevanti in ambito immobiliare troviamo la Procedura Esecutiva Immobiliare, il Fallimento, il Concordato Preventivo, o anche la Causa Civile per dividere una proprietà originariamente condivisa da più persone.
Vi sono, quindi, molte tipologie diverse di procedure, ciascuna con le proprie regole, e per poter operare e minimizzare ogni rischio l’assistenza di un professionista legale qualificato è indispensabile.
E’ importante anche non lasciarsi scoraggiare dagli aspetti tecnici e non cadere nei facili pregiudizi sulle aste giudiziarie, ovvero che queste siano “rischiose”, "pilotate" o “senza regole”.
Questi pregiudizi sono nella quasi totalità dei casi infondati, in quanto le irregolarità sono eccezioni che possono ovviamente accadere, ma come in ogni altro ambito: l’acquisto in asta è di per sé potenzialmente più sicuro rispetto ad un acquisto direttamente dal proprietario proprio perché le regole di partecipazione sono dettate direttamente dalla legge.
Ciò non significa che l’acquisto in asta sia “facile” e privo di rischi in assoluto: ciò che conta è capire che i rischi, laddove esistenti, non dipendono dal funzionamento delle aste stesse o dall’assenza di regole ma da altri fattori, che possono essere valutati e gestiti con professionisti qualificati, sia per l’ambito legale e giuridico che per quello tecnico-urbanistico.
Come trovare gli immobili in vendita​
Se sei interessato a partecipare ad un’asta giudiziaria immobiliare ti sarai sicuramente chiesto come trovare gli immobili in vendita e dove cercare gli immobili in asta. Continua nella lettura e avrai a disposizione le informazioni essenziali per scoprire quali sono i migliori metodi di ricerca.
La prima cosa da sapere è che la vendita in asta giudiziaria è pubblica e quindi deve essere garantita quella che la legge definisce pubblicità legale della vendita. Si tratta, in sostanza, di un periodo di tempo prestabilito, che può variare di caso in caso, durante il quale deve essere garantita la conoscenza al pubblico del fatto che un determinato immobile è in vendita, assieme alle informazioni per partecipare.
E’ quindi un falso mito quello per cui le aste siano un settore “oscuro” o riservato a “pochi eletti” che hanno le giuste informazioni. Questa credenza deriva dal fatto che, in passato, le regole delle aste erano ancor meno uniformi e conosciute di quanto non siano oggi. Infatti, prima di Internet e sino a non molti anni fa, la pubblicità veniva fatta con la carta stampata, sui giornali quotidiani, con manifesti e avvisi cartacei in Tribunale, ecc. e non poteva certamente avere la stessa diffusione dei siti web.
Detto ciò, anche oggi che abbiamo a disposizione la Rete, occorre comunque un fare po’ di attenzione per cercare correttamente le vendite in asta. Infatti le procedure che conducono ad esse possono essere diverse tra loro e, dal momento che ognuna ha le sue regole, anche i modi in cui la pubblicità legale viene effettuata tendono a variare.
E’ importante, quindi, tenere a mente che non esiste una regola uniforme in tutto il territorio italiano, e che ogni Tribunale gestisce in modo diverso i canali di pubblicità, sebbene negli ultimi anni la tendenza sia stata quella di uniformarli. Nella maggior parte dei casi la pubblicità è garantita attraverso una base comune di siti web del Ministero della Giustizia, cui si aggiungono portali e siti privati autorizzati. Questo consente, anche chi non ha conoscenze specifiche, una prima ricerca in autonomia delle vendite in corso.
E’ consigliabile effettuare da soli la ricerca delle opportunità presenti, diffidando di tutti coloro che, proponendosi come “ausilio” o “assistenza” all’acquisto in asta, suggeriscono invece l’idea di poter selezionare le vendite migliori. La conoscenza delle aste in corso è un diritto che la legge tutela e non è nella disponibilità esclusiva di nessuna agenzia specializzata o altro.
Ciò non significa che sia da evitare ogni forma di consulenza e di assistenza per l’acquisto in asta perché, effettivamente, si tratta di un settore complesso, dove il supporto qualificato è indispensabile.
La consulenza e l’assistenza tecnica saranno comunque necessarie ma è bene che siano riservate a questioni tecniche di maggiore importanza rispetto alla semplice consultazione del mercato e delle opportunità disponibili, ricerche che dovrai imparare a svolgere, preferibilmente, in autonomia.
I migliori siti dove cercare le aste
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Di seguito ti indicherò quattro tipologie di siti web particolarmente affidabili per la ricerca delle aste immobiliari.
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Le vendite sono pubblicate su questi siti con dei veri e propri annunci simili a quelli delle normali vendite sul mercato libero. L’annuncio reca solitamente l’indicazione della data della vendita ed ogni altra informazione per partecipare, compresi i link per scaricare la documentazione essenziale.
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Fai attenzione: le vendite potrebbero essere pubblicate su uno solo di questi siti ma, più spesso, si troveranno contemporaneamente su più portali.
Verificare ogni volta la contemporanea pubblicazione aumenta la certezza dell’informazione acquisita e consente anche di aumentare il numero di dati utili a disposizione. Capita spesso, infatti, che su un sito non siano presenti fotografie o documenti che invece sono facilmente visibili sull’altro sito di pubblicità che sta promuovendo contemporaneamente la stessa vendita.
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Evita quindi l’errore di consultare una sola tipologia di siti, o peggio ancora sempre lo stesso sito, pensando che le vendite non ci siano solo perché tramite esso non compaiono.
Buona lettura.
1) Il sito del Tribunale​
Puoi trovarlo con una semplice ricerca digitando Tribunale di ... seguito dal nome della città che ti interessa. Si tratta della pagina web ufficiale del Tribunale locale, riconoscibile perché reca nell’intestazione in alto a sinistra il logo grigio e blu con la scritta Ministero della Giustizia.
Ogni Tribunale pubblica le vendite giudiziarie del proprio territorio di competenza, quindi tendenzialmente troverai annunci di immobili della città/provincia di riferimento.
Semplificando, si può dire che tendenzialmente ogni provincia ha la propria sede di Tribunale, anche se non è una regola fissa: può accadere che vi siano anche più sedi di Tribunale in diversi comuni della stessa provincia o che viceversa un territorio più vasto sia compreso sotto un'unica sede.
In ogni caso è utile partire dalla sede del Tribunale come prima ricerca nel territorio di riferimento: in questo modo capirai anche quali Tribunali sono presenti vicino ai luoghi di tuo interesse.
Gli immobili in vendita si trovano in apposite sezioni del sito con una interfaccia tipo motore di ricerca con vari campi per la compilazione (ricerca per luogo, indirizzo, numero di procedura, tipo di immobile, ecc.).
Attenzione però: i siti possono avere interfacce diverse a seconda del Tribunale e la sezione in cui si trovano gli immobili può avere vari nomi. Spesso è denominata vendite giudiziarie (vedi ad es. il Tribunale di Roma) ma può trovarsi anche sotto la voce pubblicità legale (ad es. per il Tribunale di Bologna), oppure può prendere il nome delle varie procedure: fallimenti, esecuzioni ed aste, esecuzioni immobiliari, ecc.
Occorre cercare con un po’ di attenzione come il Tribunale ha denominato la sezione ed accertarsi che il motore di ricerca sia funzionante e restituisca le pubblicazioni delle vendite una volta utilizzato.
Ricorda infine che il sito del Tribunale può avere delle proprie schede di annuncio ma può anche capitare che l’annuncio stesso, una volta cliccato, rimandi direttamente o contenga link verso altri siti di pubblicità legale: si tratterà comunque di portali autorizzati che potrai liberamente consultare.
2) Il Portale delle Vendite Pubbliche ​
Si tratta di un portale web ministeriale di recente introduzione, online dal 2017 e ad oggi obbligatorio per moltissime procedure che comportano vendite giudiziarie su tutto il territorio italiano.
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E’ facilmente reperibile con una rapida ricerca digitando Portale delle Vendite Pubbliche sui motori di ricerca. La particolarità che rende preferibile l’utilizzo di questo portale è la sua ufficialità: è un portale riferibile al Ministero della Giustizia su cui possono pubblicare soltanto soggetti legittimati dalla legge.
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E’ un ottimo punto di partenza per verificare l’esistenza di una procedura e scaricare i documenti fondamentali per la partecipazione. Spesso è anche il canale da usare per prenotare le visite all’immobile in asta e contiene anche i link per il deposito di offerte di partecipazione telematiche.
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Tuttavia è meglio non fare cieco affidamento soltanto su ciò che è presente su questo portale, in quanto esistono comunque possibili eccezioni o errori di pubblicazione che rendono preferibile verificare l’esistenza di una vendita su più canali contemporaneamente.
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Inoltre, questo portale ha anche dei limiti, uno di essi è la talvolta poco intuitiva consultazione dell’elenco di annunci generato usando l’interfaccia di ricerca. Quest’ultima si trova sulla home page del sito e consente l’inserimento di vari criteri di ricerca (per territorio, per numero di proecdura, ecc.).
La ricerca restituirà infatti un elenco di annunci senza fotografie reali degli immobili, sostituite da immagini artificiali consistenti in modelli tutti uguali tra loro a seconda del tipo di immobile (casa, capannone, impianto sportivo ecc.). Ad esempio gli immobili residenziali avranno tutti come immagine nell’annuncio lo stesso modello tridimensionale di “casa”.
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Sebbene questo sistema garantisca maggiore riservatezza, non agevola la ricerca: le foto reali potrebbero essere comunque a disposizione all’interno dell’annuncio dopo averci cliccato sopra (non è detto che ci siano sempre), ma la consultazione dell’elenco dei risultati comunque ne risente.
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Un altro difetto si manifesta con la ricerca effettuata per numero di ruolo di procedura, ovvero usando il codice composto da numero ed anno che identifica la procedura del Tribunale. Può infatti capitare che tra i risultati vengano visualizzati i tentativi di vendita di quella particolare procedura che si sono già tenuti.
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Questo, soprattutto nelle aste con molti lotti, può comportare di dover cercare la vendita attualmente in corso tra un lungo elenco di annunci ormai “scaduti”. Sebbene sia sempre possibile ordinare i risultati per data, questo tipo di risposta, unito all’assenza delle foto reali, può rendere poco intuitiva la consultazione.
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Detto ciò, il Portale delle Vendite Pubbliche resta in ogni caso uno strumento affidabile ed indispensabile nella ricerca, costituendo un canale ufficiale ed obbligatorio per la pubblicità legale.
3) I siti di pubblicità autorizzati​
Questi portali di ricerca sono gestiti da soggetti privati ma comunque soggetti ad una autorizzazione per poter svolgere la pubblicità legale. L’elenco dei portali autorizzati comprende molti siti ed il loro utilizzo varia seconda del Tribunale e del tipo di procedura.
Non esiste quindi una regola fissa su quanti e quali canali di pubblicità siano utilizzati dai Tribunali per promuovere una particolare vendita in asta: in pratica ogni Tribunale utilizza siti diversi ordinando che su di essi per un determinato periodo di tempo sia garantita la pubblicità legale.
Con un po' di attenzione è possibile imparare a conoscere quali siano i più utilizzati, dal momento che tendenzialmente ogni Tribunale adotta specifici canali per determinate procedure e quindi in ogni area geografica la pubblicità legale tende ad uniformarsi.
E' quindi preferibile prima di tutto individuare i canali privati di pubblicità autorizzati. Nelle Procedure Esecutive Immobiliari ad esempio è possibile farlo consultando i documenti allegati sul Portale delle Vendite Pubbliche, scaricando l'Ordinanza di Vendita (ovvero l'atto con cui il giudice indica le modalità di svolgimento della vendita), dove spesso è contenuto l’elenco dei siti su cui deve essere garantita la pubblicità legale.
Con questa informazione potrai verificare come la stessa pubblicità sia talvolta garantita su più siti contemporaneamente e, soprattutto, individuare i portali privati che ciascun Tribunale utilizza per le proprie vendite, consultandoli poi liberamente.
Questi siti hanno il pregio di avere spesso una interfaccia grafica intuitiva, spesso con varie fotografie dell’immobile. Talvolta sono presenti anche dei video-tour o foto panoramiche che simulano una visita all'interno dell'immobile.
L’unica raccomandazione degna di nota è quella di fare attenzione a consultare solo i siti privati autorizzati ed ufficialmente utilizzati dal Tribunale per promuovere le vendite: capita infatti sempre più spesso di imbattersi in annunci immobiliari anche su portali privati che si limitano a pubblicare “di rimbalzo” gli avvisi di aste pubbliche rispetto ai canali ufficiali, anche con informazioni non aggiornate o inesatte.
Puoi riconoscere tali annunci perché spesso non consentono la consultazione diretta della documentazione necessaria a partecipare, costringendo gli interessati a rivolgersi a intermediari anche solo per avere più informazioni.
E' invece importante svolgere personalmente e senza bisogno di alcuna intermediazione la prima fase di ricerca e selezione degli immobili, in quanto esistono tutti gli strumenti che la legge mette direttamente a disposizione dei possibili partecipanti.
4) I siti degli Istituti Vendite Giudiziarie​
Gli Istituti Vendite Giudiziarie sono soggetti privati che operano su concessione ministeriale e affiancano l’attività dei Tribunali: possono essere autorizzati alla vendita giudiziaria nonché alla custodia ed all’amministrazione giudiziaria dei beni (sia mobili che immobili) oggetto di vendita.
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Vi sono Istituti Vendite Giudiziarie su tutto il territorio nazionale: sono nati parallelamente all'espansione delle vendite giudiziarie, rispondendo alla necessità dei Tribunali di renderne professionale la gestione.
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Costituiscono oggi un importante ausilio e le funzioni che svolgono possono essere più o meno ampie, a seconda del Tribunale di riferimento. In ambito immobiliare tra le funzioni più comuni può esservi la custodia giudiziaria degli immobili in asta, per cui può accadere che siano questi istituti ad averne le chiavi, con l'obbligo di gestirne la conservazione e consentendo le visite agli interessati.
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La pubblicità legale delle vendite potrà essere presente sui siti dei vari Istituti Vendite Giudiziarie: l’interfaccia sarà anche in questo caso quella del classico motore di ricerca in cui si compilano i vari campi (ricerca geografica, per prezzo, per tipologia di procedura ecc.).
Dal momento che questi istituti gestiscono le vendite giudiziarie di tutti i tipi di beni (quindi anche beni mobili come autovetture, arredi, ecc.), la ricerca dovrà ovviamente essere fatta nella relativa sezione immobiliare, di solito denominata beni immobili.
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Per individuare il sito dell’Istituto Vendite Giudiziarie è sufficiente cercare quello più vicino alla zona di interesse, inserendo la denominazione Istituto Vendite Giudiziarie seguita dal nome della città di riferimento. Talvolta può accadere che un istituto comprenda più province.
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In conclusione può farsi affidamento sugli avvisi pubblicati su questi siti, poiché trattasi comunque di portali professionali di solito ben aggiornati che potranno essere consultati al pari degli altri canali descritti nei punti precedenti. Ricorda comunque che è buona abitudine verificare sempre la contemporanea presenza di ogni vendita su più siti.
