Studio Legale
Avv. Andrea Mannocci
Avvocato di Diritto Immobiliare in Toscana
Gli acquisti immobiliari in Italia: documenti e verifiche fondamentali
di Avv. Andrea Mannocci
Il presente articolo illustrerà brevemente i documenti da analizzare e le verifiche fondamentali da condurre prima di acquistare un immobile in Italia.
Quanto segue non sostituisce la consulenza di un avvocato specializzato: ricorda, quindi, che è indispensabile ricorrere all’assistenza di tecnici e professionisti esperti in materia.
Introduzione
L'acquisto immobiliare in Italia si compone di diverse fasi, e la stipula finale del contratto è solo la conclusione di diversi passaggi preliminari.
In determinati casi può anche essere preferibile optare per l'immediata stipula del cosiddetto contratto definitivo, ma tendenzialmente la maggioranza degli acquisiti immobiliari è preceduta da una fase preparatoria che comprende la proposta di acquisto e il contratto preliminare (per approfondire clicca qui).
Ancor prima di tale fase, tuttavia, l'acquisito di un immobile dovrà essere preceduto dall'analisi preliminare della documentazione e della situazione giuridica in cui l'immobile si trova, sia per quanto riguarda le sue caratteristiche intrinseche, che per quanto riguarda il contesto urbano e territoriale in cui è inserito.
Con riferimento alle necessarie verifiche preliminari alla vendita si indicano di seguito dieci punti fondamentali da seguire per condurre una adeguata analisi.
Le verifiche preliminari fondamentali
-
Iscrizioni e trascrizioni di eventuali diritti di terzi, servitù o gravami
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Conformità degli impianti ed Attestato di Prestazione Energetica (c.d. APE)
1) I titoli di proprietà o di provenienza
Si tratta della fondamentale ricerca da condurre nei competenti Pubblici Registri Immobiliari, ovvero gli uffici presso i quali sono conservati tutti gli atti che riguardano i beni immobili.
Il primo scopo di questa analisi è assicurarsi che si stia acquistando l'immobile dall'effettivo proprietario: accanto a ciò, servirà anche per ricostruire la storia dell'immobile, e scoprire se vi possano essere problematiche mai risolte nel tempo o questioni giuridiche rilevanti e di cui è opportuno essere a conoscenza.
Sarà possibile ripercorrere nel tempo chi sono stati i precedenti proprietari, e a loro volta questi da chi hanno ricevuto l'immobile, e a quale prezzo: si potrebbe scoprire, ad esempio, che l'immobile era precedentemente parte di un un insieme più grande poi diviso, o che ad esempio è stato nel tempo accorpato o modificato, o ancora che alcune sue parti sono state vendute a terzi eccetera.
2) La legittimità urbanistica
Questo tipo di analisi deve essere condotta da un tecnico, preferibilmente un architetto, geometra o ingegnere edile, e serve a verificare che l'immobile sia regolare ai sensi di legge, e munito di tutti i permessi, a partire da quello necessario all'origine per la sua costruzione.
L'analisi della legittimità urbanistica è particolarmente utile negli immobili con un lunga storia alle spalle e che nel tempo hanno subito molteplici variazioni ed interventi, come ad esempio il restauro di fabbricati antichi o il frazionamento di immobili di grandi dimensioni in più unità abitative.
Se si tratta di un terreno, l'analisi tecnica comprenderà l'estrazione del Certificato di Destinazione Urbanistica, rilasciato dagli uffici pubblici competenti per territorio, ed attestante tutte le potenzialità del terreno secondo i vigenti Piani Regolatori edilizi: ciò risulta particolarmente importante ad esempio per la valutazione del potenziale edificatorio nel caso si voglia acquistare un terreno edificabile.
3) La Certificazione di Agibilità
Il Certificato di Agibilità è un documento indispensabile che attesta che un determinato immobile, a seguito dell’edificazione o eventuali interventi di ristrutturazione o modifica, possiede tutte le minime condizioni di sicurezza, igiene, salubrità degli ambienti e risparmio energetico richieste dalla legge, e che è stato realizzato in modo conforme al progetto.
Questo documento è di fondamentale importanza e garantisce che l’edificio è salubre e vivibile, nonché sicuro e conforme dal punto di vista urbanistico secondo le norme vigenti al momento del rilascio dell’agibilità.
4) Le iscrizioni e trascrizioni di eventuali diritti di terzi, servitù o gravami sull'immobile
Questa analisi è simile a quella riguardante i titoli di proprietà o di provenienza poiché viene condotta presso gli stessi uffici (Pubblici Registri Immobiliari), ma ha ad oggetto specifiche vicende che potrebbero trovarsi iscritte ufficialmente a carico dell'immobile di interesse e che è fondamentale conoscere.
Per analisi dei c.d. gravami sull'immobile si intende l'analisi di tutte quelle vicende potenzialmente pregiudizievoli per l'acquirente, come ad esempio l'esistenza di ipoteche iscritte da parte di creditori del precedente proprietario, o di diritti di terzi sull'immobile (l'esempio più tipico è quello di eventuali servitù di passaggio di terzi soggetti su parti dell'immobile che andiamo ad acquistare, come la servitù di passaggio sul viale di accesso dalla pubblica via o sulla corte intorno al fabbricato).
Un altro esempio di gravame verso cui prestare particolare attenzione è la c.d. domanda giudiziale trascritta: in sostanza una vera e propria causa civile o rivendicazione giudiziale di terzi soggetti che però riguarda l'immobile che ci interessa e quindi viene su di esso trascritta nei Pubblici Registri Immobiliari.
Se ad esempio l'immobile fosse stato promesso in vendita ad altre persone da un costruttore che poi non ha rispettato il contratto, i promissari acquirenti potrebbero avere interesse a far eseguire con un ordine del giudice quella promessa di vendita, e quindi potrebbero trascrivere sull'immobile la causa promossa, in modo da "prenotare" le proprie rivendicazioni su quell'immobile rispetto ad altri futuri acquirenti.
5) il Regolamento Condominiale
Il condominio è quella situazione di comproprietà riguardante le parti comuni di un edificio di maggiori dimensioni al cui interno sussistono singole e piene proprietà riferite a diversi titolari: i singoli condomini saranno quindi proprietari esclusivi della propria unità abitativa ma condivideranno la proprietà delle parti comuni di un edificio assieme agli altri condomini.
Ne consegue che l'acquisto di un appartamento determina per l'acquirente l'ingresso all'interno di una serie di diritti e obblighi inerenti un determinato condominio.
Per questo motivo prima dell'acquisto è prudente verificare il Regolamento Condominiale del condominio: questo documento può disciplinare l’uso delle parti e delle aree comuni, dei servizi condominiali e le modalità di godimento delle cose comuni.
L'analisi del Regolamento di Condominio consentirà anche di prendere visione di una serie di informazioni indispensabili, consentendo di conoscere:
- fondamentali informazioni sulle parti comuni (le c.d. pertinenze e le parti coperte, come ad esempio gli accessi ai garage sotterranei, o le parti scoperte);
- le regole per l’uso delle parti comuni (come ad esempio il giardino o la piscina condominiale);
- i criteri di ripartizione delle spese tramite delle apposite tabelle per ogni tipologia di costo (ad esempio ascensore, luci e riscaldamento);
- le eventuali regole di decoro architettonico che riguardano tendenzialmente le facciate (ad esempio colore e forma delle persiane delle finestre);
- le regole per il rispetto del silenzio e della privacy in condominio;
- eventuali esclusioni o limitazioni riguardanti il possesso di animali domestici;
6) Sicurezza e conformità degli impianti ed Attestato di Prestazione Energetica (c.d. APE)
La documentazione riguardante gli impianti, a differenza di quella della Prestazione Energetica, non è strettamente obbligatoria per la stipula di una vendita: tuttavia è fortemente consigliabile acquisire la certificazione di conformità ed esserne in possesso soprattutto in caso di vendita, al fine di evitare contestazioni da parte del futuro acquirente.
Occorre tenere a mente che tutti gli impianti presenti in un immobile possono essere certificati come rispondenti alle norme di legge in quanto realizzati a regola d'arte e secondo specifici standard qualitativi indicati dalla legge.
Per impianti si intendono prevalentemente quelli installati nell'immobile per la produzione, il trasporto o la distribuzione di energia elettrica, quelli radiotelevisivi ed elettronici in generale, quelli relativi al riscaldamento, condizionamento, climatizzazione e ventilazione.
Sono compresi anche gli impianti idrici e sanitari e quelli per la distribuzione e l’utilizzo del gas, oltre ad eventuali impianti di sollevamento quali ascensori, scale mobili, montacarichi e antincendio.
Per quanto riguarda invece l'Attestato di Prestazione Energetica (c.d. APE), quest'ultimo risulta obbligatorio per la legge italiana e deve essere allegato all'atto di compravendita immobiliare.
L'APE è il documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, di una abitazione o di un appartamento, redatto da un soggetto accreditato chiamato "certificatore energetico" che ha competenze specifiche in materia di efficienza energetica applicata agli edifici.
E' un documento che sintetizza con una scala alfanumerica (da A4 a G, scala di 10 lettere) le prestazioni energetiche degli edifici, dove G rappresenta la peggiore prestazione energetica (e quindi ad esempio identificherà un edificio presumibilmente di vecchia costruzione con una grande dispersione energetica di calore e quindi poco appetibile in termini di efficienza).
7) I vincoli storici e paesaggistici
Gli immobili in Italia possono talvolta essere sottoposti anche a vincoli di natura pubblica che derivano dalla legge a tutela di particolari caratteristiche dell'immobile stesso.
I due principali vincoli da verificare prima dell'acquisto sono quello storico-artistico e quello paesaggistico.
Il vincolo storico-artistico riguarda un determinato bene immobile al quale viene riconosciuta una specifica rilevanza culturale, e può comportare limiti e impossibilità di realizzare diverse trasformazioni dell’edificio.
Inoltre, le modifiche permesse potrebbero rimanere comunque soggette alla richiesta e concessione di un nulla osta preventivo da parte di un ufficio preposto al controllo denominato Soprintendenza.
Inoltre, per alcune specifiche categorie di edifici qualificate beni culturali, i proprietari sono inoltre obbligati ad effettuare degli interventi necessari per il mantenimento e la conservazione in buono stato nel tempo del bene.
Questo tipo di vincolo non comporta tuttavia solo oneri per il proprietario, ma è compensato dal fatto che la legge, proprio in considerazione dei costi di manutenzione a cui i proprietari devono far fronte per riuscire a mantenere le caratteristiche dell'immobile stesso, ha previsto per questa categoria esclusive agevolazioni fiscali.
Il vincolo paesaggistico è un vincolo simile a quello storico-artistico ed è previsto su terreni o immobili di particolare valore storico, ambientale o culturale.
Anche in questo caso per poter edificare su un terreno vincolato, oppure per apportare delle modifiche a un immobile sottoposto a vincolo paesaggistico, deve essere chiesta una specifica autorizzazione alla Regione competente, che a sua volta si avvale del parere vincolante della Soprintendenza ai Beni paesaggistici e ambientali.
8) Il regime di imposizione fiscale
Anche questo tipo di verifica deve essere svolta prima dell'acquisto, e consiste nell'analisi preventiva della tassazione che sarà applicata all'atto di compravendita.
Vi sono infatti diverse aliquote a seconda del tipo di immobile acquistato, ed anche a seconda della sua destinazione d'uso, ovvero della finalità ultima sottesa all'acquisto come, nell'esempio più noto, l'acquisto della c.d. prima casa di abitazione.
Inoltre, vi sono anche diversi criteri con cui possono essere calcolate le imposte, che si basano sostanzialmente sul valore dell'immobile e sul prezzo di compravendita.
Tuttavia, al fine di far applicare le condizioni di miglior favore è bene far verificare l'imposizione fiscale da un proprio commercialista o tax planner di fiducia, e sempre con il contemporaneo supporto di un professionista specializzato nella legislazione italiana.
9) La scelta del notaio
La figura del notaio in Italia è una figura centrale ed indispensabile negli acquisti immobiliari: trattasi di un pubblico ufficiale esercente una professione legale dinanzi al quale deve essere, secondo la legge, obbligatoriamente stipulato il contratto di vendita immobiliare.
Vale la pena ricordare come la scelta del notaio sia una scelta libera e riservata dalla prassi alla parte acquirente, sebbene possano essere stipulati accordi diversi con il venditore.
La figura del notaio svolge una funzione di maggiore garanzia all'acquisto, e quest'ultimo è onerato di una serie di obblighi e verifiche quale professionista legale a tutela della piena validità ed efficacia del contratto stipulato.
Ciò che conta tenere a mente è che si tratta di una figura professionale che deve essere scelta secondo un criterio di fiducia e di affidamento, quindi è importante sentirsi liberi di scegliere il notaio che si preferisce e non seguire eventuali imposizioni da parte ad esempio dell'agenzia immobiliare o della banca finanziatrice.
Allo stesso modo è consigliabile informarsi da fonti diverse e pattuire preventivamente costi e compensi dell'attività notarile.
10) La scelta della banca
La scelta della banca finanziatrice è sempre molto importante quando ci si appresta a compiere un acquisto immobiliare, e può variare per molteplici fattori soggettivi del singolo indivudo, che ad esempio potrebbe avere rapporti privilegiati con alcuni istituti di credito per ragioni personali o professionali.
Tuttavia, per chi intende acquistare una casa in Italia dall'estero, è fondamentale tenere a mente che la strada che pone meno difficoltà è quella di aprire un conto corrente presso una banca italiana.
Presso alcuni istituti di credito italiani è possibile aprire un conto corrente anche per cittadini stranieri che non siano residenti, pertanto non occorre trasferirsi fisicamente e stabilmente in Italia per avere un conto bancario.
La presenza di un rapporto bancario in Italia facilita notevolmente non solo la vendita in sé, ma anche la successiva gestione dell'immobile (si pensi ad esempio alla gestione di eventuali rapporti di locazione dell'immobile o la domiciliazione di spese ed accrediti diretti).
